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Si un locataire peut céder librement son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce sans que son bailleur ne puisse s’y opposer, sauf mention contraire dans le contrat de bail initial, il se doit de faire paraître une annonce légale. En effet, celle-ci complète souvent celle effectuée pour le fonds de commerce, souvent inséparable du bail qui en constitue sa valeur.
Le droit au bail : un droit du locataire sortant
Comme le rappelle le législateur : « le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Par conséquent, le locataire sortant peut céder son bail :
- soit en cédant son fonds de commerce dont le bail commercial représente un des éléments,
- soit en cédant le droit au bail seul ».
En cas de cession du droit au bail, on procède généralement à la publication d’une annonce légale sur le Journal Spécial des Sociétés, par exemple.
Un bail généralement indissociable du fonds
Ayant valeur patrimoniale, le bail est donc bien souvent indissociable du fonds de commerce. Quand ce fond est cédé, le bail l’est aussi sauf en cas de « clauses restreignant cette liberté », comme le rappelle le législateur.
Opposition du propriétaire
Quand un exploitant décide de céder l’intégralité de son fonds à un repreneur avec la même activité et la même clientèle, le bailleur du local ne peut pas s’opposer à la cession du bail. Par ailleurs, un contrat de bail peut comporter une clause d’agrément ou une clause imposant la participation du bailleur à l’acte. Ainsi, la cession peut être soumise à certaines conditions : clause d’agrément ou clause n’autorisant la cession du bail qu’en cas de vente totale du fonds, excluant donc toute vente partielle, entre autres.
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Qu’autorise une cession de droit au bail ?
La cession de droit de bail est une part importante de la négociation de la revente d’un fonds de commerce. Elle favorise la reprise par le repreneur du bail conclu entre le cédant du fonds, ancien locataire, et le propriétaire du local, et ce, pour la durée restant à courir : un nouveau bail n’est donc pas nécessaire, contrairement à l’annonce légale. De plus, le repreneur bénéficie du droit au renouvellement du bail.
Impact de la cession de bail
L’annonce légale de la cession du bail à un acquéreur d’un fonds de commerce n’a aucun impact sur le bail primitif. Le bail conclu entre le cédant et le propriétaire du local demeure identique, avec le même loyer. Le changement de titulaire du bail ne peut être un motif suffisant pour déplafonner le loyer.
Une cession du bail implique certaines formalités, dont l’annonce légale et la notification de la cession au bailleur par voie d’huissier pour lui être opposable, « sauf si la cession est acceptée par le bailleur dans l’acte de cession lui-même ».
Publication de l’annonce dans un journal d’annonces légales
« La publication de la cession d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales doit intervenir, à la diligence de l’acquéreur ou de la société bénéficiaire de l’apport, dans les 15 jours de la vente ou de l’apport du fonds de commerce ». L’annonce légale pour la cession du bail est réalisée en même temps.
Une annonce doit être publiée par un journal d’annonces légales, autorisé par la préfecture à publier ce type d’annonces. Pour gagner du temps, le cédant du bail peut décider de publier une annonce légale en ligne à partir du site du journal. Après publication, ce dernier transmet directement à l’entreprise une attestation de parution à déposer au greffe du tribunal de commerce ou au centre des formalités des entreprises.
